대한민국에서 대치동은 비호감 1위 동네로 통한다. 높은 명문대 진학률을 자랑하는 학군과 사교육 중심지로, 수많은 학생들이 밤늦게까지 공부에 매달린다. 학원비로 월 수백만 원 이상을 쏟아붓는 집이 흔한 동네다. 부동산 가격은 어떤가. 전국에서 몰려드는 '맹모' 덕에 40년 묵은 구축 중·소형 아파트도 20억~30억원을 넘나든다. 그런데도 부동산·교육 전문가들은 대치동이 학령기 자녀를 둔 부모라면 학업은 물론 부동산 재테크 측면에서도 입성을 고려해야 하는 핵심 지역이라고 입을 모은다.
본지가 대치권(대치·도곡·역삼·개포·일원) 교육 및 부동산 전문가 윤미리 인사이드대치 대표와 함께 자산별 대치동 입성 가이드와 그 동네만의 특별한 문화에 대해 들어봤다. 들을수록 놀랍고 그래서 가치가 올라가는 지역인 것만은 분명했다.     


은마는 평범한 시민의 마지막 교육 사다리 

-어떤 일을 하나. 
"대치권 이주를 고려하는 분에게 대치권 교육과 부동산에 대해 컨설팅한다. 교육이 핵심인 지역이지만, 반드시 부동산이 맞물리지 않으면 안 된다. 초·중학교 배정 및 근거리 고등학교를 둘러싼 아파트 정보를 제공한다. 남중·여중·남고·여고·광역자사고·과학중점고까지 주택에 따라 전략이 달라진다. 대치권 아파트의 특성, 위치, 아파트 별 차이, 가성비까지 다양하다." 

-학원 정보도 주나.
"당연하다. 학원 정보 역시 수준과 영재고·과학고·자사고·예체능·해외 유학까지 안내한다. 대치동은 레벨테스트(일종의 입학 시험) 대기 시간만 몇달에서 몇년까지 걸리는 학원이 있다. 몇 학년에 레벨테스트를 신청해 들어가면 유리한지도 알려준다." 

-사람들이 대치동에 오려는 주된 이유는.  
"정말 다양하고 복잡한 이유가 얽혀 있다. 가장 큰 이유는 교육과 재테크다. 명문 대학과 의대에 들어가기 위해 대치동을 선택한다. 학원 라이드가 필요 없고 유해한 환경도 적다. 자녀를 '대치 키드'로 키우려는 분도 있다." 

-'대치 키드'로 키우고 싶다는 것은 무슨 뜻인가. 
"지방에 거주하며 경제적으로 성공한 분인데 어른이 돼 사업을 하다 보니 대치동 학연의 힘이 크다는 것을 체감한 분들이다. 막상 커서 보니 휘문고나 중동고 출신 동문의 위력을 느낀 분들도 있다. '내 자식은 대치동 휘문고 출신이었으면 한다'면서 이사 오는 학부모도 존재한다." 

-대치동 입성 적령기는. 
"늦어도 중학교 배정 전에는 진입하는 것이 좋다. 더 중요한 것은 대치동이라는 독특한 지역을 미리 잘 알아보는 것이 더 중요하다. 최소 3년 정도 이 지역 부동산과 학원가, 자녀의 유형을 꼼꼼하게 공부한 뒤 마음의 준비를 하고 입성한다." 

-마음의 준비까지 해야 하나.  
"내가 직접 겪은 사례다. 두 아이를 데리고 대치권 초등학교에 처음 전학을 간 날이었다. 보통의 부모는 아이들을 새 담임 선생님과 인사시키고, 학교 구경도 좀 하고 오는 코스를 생각한다. 그러나 대치동은 학교에 도착하는 순간 복도에 끝없이 늘어선 엄마들부터 만난다. 모두 그날 전입 신청을 하는 학부모들이다. 선생님도 일일이 대응하지 않고, 일괄적으로 서류를 나눠준다. 동시에 한편에서는 해외에서 온 아이들이 학력 기초 검사 시험을 보고 있다. 전학 신청을 하러 온 첫날부터 충격적인 문화를 겪게 된다. 마음의 준비가 필요하지 않겠나." 

-출산율도 낮은데 전입이 그렇게 많나. 
"대치초는 30명에서 시작하지만, 6학년 무렵에는 한 반 학생이 35명 수준까지 늘어난다. 초등학교는 학군에 들어오면 다 받는 시스템이다. 학교알리미에 따르면 역삼, 도곡, 개포, 일원 대치동 5개 동네에 있는 초등학교에 1년에 약 2000명의 학생이 전입한다."

-대한민국에서 대치동에 들어가기 싫은 부모가 얼마나 되겠나. 문제는 결국 돈이다. 
"오해다. 대치동은 구축 아파트가 많은 동네라 강남 치고는 전·월세 가격이 비교적 싸고, 선택 범위도 넓다. 은마아파트는 평형별로 수백여 개의 매매는 물론 전·월세 물건이 쌓여있다. 나는 은마아파트가 소득 수준이나 계층을 뛰어넘어 교육을 시킬 수 있는 마지막 사다리라고 생각한다." 

-은마아파트가 교육 계층 사다리? 
"은마아파트가 떠받치고 있는 수 많은 서민이 있다. 4424세대에 달하는 은마아파트의 전용면적 76.79㎡ 전세가는 4억5000만원에서 시작한다. 월세는 보증금 1억원에 180만원부터 5억5000만원의 50만원까지 다양하다. 물론 이 중에는 부모 직업이 의사나 변호사로 타 지역에 자가가 있으나, 교육을 위해 전·월세로 들어온 분들도 적지 않다. 그런데도 이런 다양한 가격대의 전·월세가 서민을 받쳐주는 것 또한 사실이다. 은마아파트가 재건축되면, 평범한 시민은 사실상 들어가지 못하게 될 것이다. 반포 수준으로 업그레이드되면서, 더 이상 개천에서 용이 나오지 않게 될 것이다."

-꼭 대치동일 필요가 있나. 강남권이면 대치동 학원가 이용이 가능하다. 
"역삼동에 사는 학부모가 대치동으로 이사를 고려 중이다. '라이드가 가능한데 왜 오나'라고 물으니 '역삼은 역삼이고 대치는 대치다. 비바람이 불고 태풍이 닥쳐와도 학원은 가야 하지 않겠나'라고 반문하더라. 대치동 학원 가는 하원 시간만 되면 라이드 온 차량으로 심각한 교통 체증이 일어난다. 대치권은 체력을 아끼고 싶은 곳, 서초구와 송파구는 적당한 입시 속도와 삶의 눈 높이를 올리는 곳이다." 

-이른바 '마용성'의 부동산 가격이 급등하면서 학군도 그에 맞게 따라 올라오지 않나. 
"네이버 데이터랩 국내 '30대 지역별 교육비 카드 사용 통계'에 따르면 지출 1위 지역은 강남구, 2위는 마포구다. 그런데 40대가 되면 마포구는 4위권 밑으로 추락하고, 목동이 있는 양천구가 강남에 이어 현격한 차이로 2위가 된다. 마포구에서 어린 자녀 교육비에 투자하다가, 학령기가 되면 학군과 학원을 찾아 떠나는 것이다." 


자산별 대치동 입성 가이드 "전·월세 다양…꼭 안사도 돼"  

-지방이나 수도권 외곽에 거주하는데 자산 및 물리적 여건으로 대치동에 들어가기 어렵다면. 
"은마아파트 전·월세다. 다만 재건축이 예정돼 있어 언제 어떻게 될지 모른다. 재건축 시 대치동 일대 전·월세 대란이 벌어지기 때문에 '일단 내 자식 초등학교부터 들여보내고 생각하겠다'고 한다면 나중에 후회할 수 있다. 롯데백화점 강남점 뒤편이나 선릉과 삼성역 라인에 있는 주택가도 저렴한 물건이 적지 않다. 유명 학원에서 독립한 선생님들이 이 주택가에서 시작하는 경우가 적지 않아 메리트가 있다. 이 밖에 대치동에 거주하는 분들이 방학에 해외로 단기 어학연수를 나가면서 월세를 주는 '달방' 등 다양한 형태가 있다."

-수도권에 9억~12억원 수준의 자가가 있는 가정이라면. 
"대치동에 매매로 입성하려면 16억~25억원 정도가 필요하다. 대치동 본진은 아닐지라도 도곡1동이나 일원까지 구축으로 범위를 넓힐 경우 이사가 가능한 수준이라고 판단된다. 그러나 9억~12억원 수준이라면, 현재 갖고 있는 자가는 보유하되 대치동은 전·월세로 들어가는 편이 낫다. 개인적으로는 대치권에 등기를 치는 걸 강력하게 추천하는 편이다."

-'등기를 치라'는 건 결국 사라는 말인가.
"모든 자산을 팔아서 전·월세로 대치동에 오는 건 위험하다. 집도 없이 전·월세와 학원비로 모든 돈을 쏟아부으면 노후 자산이 사라진다. 대치동에서 집 없이 교육에만 올인 했다가 실패해서 콩가루가 된 집안이 적지 않다. 집은 장기간 보유하고 있으면 물가 상승만큼 올라간다. 대치권에 등기를 치거나 자가는 보유하라고 권한다." 
 

-대치동, 반포, 압구정 차이는. 
"압구정은 대형 평수 위주로 40억~70억원 대 럭셔리 하우스가 많다. 그만큼 물려줄 것이 많기 때문에 자녀의 입시에 연연하지 않는다. 반포는 완전한 중산층 반열에 들어가면서 입시에 목을 매는 강도가 낮다. 반면 대치는 중소형 평수가 많고 입시에 모든 걸 건다." 

-컨설팅할 때 가장 먼저 무엇을 묻나.
"진짜 원하는 목적을 묻는다. 의대를 보내고 싶은지, 서울대인지, 학원가 이용을 편히 하고 싶은지, 대치동에서 자식을 키우고 싶은 것인지 속 마음부터 묻는다. 엄마가 부지런해야 한다."

-엄마도 공부를 하는 꼴이다. 
"대치동 엄마가 되려면 끝없이 공부해야 한다. 학군, 배정 아파트, 학원까지 많다. 대치동은 최상위부터 중간층, 하위권까지 다 있다. 어디서 시작해야 하는지 엄마가 먼저 공부한다." 

-꼭 하고 싶은 말은. 
"대치동에 살지 않아도, 대치동이 입시의 최전선에서 가장 입시 트렌드에 민감한 곳이자 정보가 넘치는 곳이란 점을 잘 활용해야 한다. 사람들은 대치동 아이들이 공부를 많이 하는지는 알아도, 대치동 학부모들이 얼마나 입시 공부를 많이 하는지는 잘 모른다. 대치동 학원들의 입시 설명회를  꾸준히 들으며 학부모도 공부를 해야 한다."